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▲台灣房地產從1961年至今歷經了5波榮景。（圖／記者李毓康攝）記者陳佩儀／台北報導蘇美爾堅果塔台灣房地產從1961年至今歷經了5波榮景，讓台北市新屋房價從每坪3000餘元，上漲到2015年的85萬元，然而專家認為，隨著人口逐漸老化、減少，以及房屋自有率高、投資性需求減少，台灣房地產已在2014年那波結束最後的榮景，未來房市成交量30萬恐成天花板。去年全台買賣移轉棟數創歷史新低，只有24.5萬件，六都交易量也全數衰退，都創歷史新低量。天時地利不動產顧問公司總經理張欣民表示，隨著人口逐漸老化、減少，剛性需求逐漸減少，加上景氣走空、投資性需求減少，未來台灣房市低量成交會成為常態。他分析，過去房市當中有高達三成的投資買盤，但自從奢侈稅、房地合一稅之後，投資性需求減少，交易量自然跟著萎縮；此外，在建商可能會縮減推案的情況下，未來貢獻買賣移轉量頗高預售屋，量會越來越衰退，「每年30萬件恐成天花板，很難突破。」▼天時地利不動產顧問公司總經理張欣民。（圖／記者林信男攝）在人口減少、價量都很難再衝高的情況下，張欣民坦言，雖然有人會覺得太極端，但他認為「房地產已在2014年那波結束最後的榮景」，至於未來房市，他覺得已經沒有所謂的榮景，可能是溫和的剛性需求，很難出現像過去那樣的盛況。中國土地改革協會理事長卓輝華也指出，現在房地產，已經不是實質性的需求佔主力，這10年多頭，他推估投資佔的比重應該超過50%以上，他指出，台灣真正供需均衡的時間點是在1990年，那一波自住跟換屋的需求都有出來，才有一年50萬棟的交易量。「我一直在思考，現在買賣量還會衝很高嗎？」卓輝華說，現在自有住宅率這麼高，加上高齡化後，財產移轉可能會從買賣轉成繼承，他指出，2022年～2025年，台灣死亡的人會比出生的多，總人口數開始減少，估計從2020年開始，繼承量可能會比現在多出一倍。